Цена доставки диссертации от 500 рублей 

Поиск:

Каталог / АРХИТЕКТУРА / Градостроительство, планировка сельскохозяйственных населенных пунктов

Разработка методических основ пространственно-территориального развития объектов малоэтажного жилищного строительства в пригородных зонах и сельской местности

Диссертация

Автор: Стригин, Борис Сергеевич

Заглавие: Разработка методических основ пространственно-территориального развития объектов малоэтажного жилищного строительства в пригородных зонах и сельской местности

Справка об оригинале: Стригин, Борис Сергеевич. Разработка методических основ пространственно-территориального развития объектов малоэтажного жилищного строительства в пригородных зонах и сельской местности : диссертация ... кандидата технических наук : 18.00.04 / Стригин Борис Сергеевич; [Место защиты: Моск. гос. строит. ун-т] - Москва, 2009 - Количество страниц: 177 с. ил. Москва, 2009 177 c. :

Физическое описание: 177 стр.

Выходные данные: Москва, 2009






Содержание:

Введение
ГЛАВА I Особенности градостроительной и жилищной 16 политики территориальных организаций местного самоуправления на современном этапе
11 Анализ закономерностей формирования и тенденций 16 развития жилищного строительства и рынков земли в деятельности муниципальных органов управления
12 Основные принципы и подходы по реализации 53 градостроительных проектов малоэтажного жилищного строительства с использованием современной концепции застройщика
13 Особенности формирования инвестиционного портфеля 76 недвижимости муниципального образования с учетом развития рынка малоэтажного жилищного строительства
Выводы по главе I
ГЛАВА 2 Методические основы градостроительной 89 деятельности по развитию малоэтажной жилищной недвижимости
21 Выбор факторов пространственно-территориального 89 развития объектов коттеджной застройки на основных фазах жизненного цикла
22 Исследование резервов градостроительной 108 деятельности при коттеджной застройке с учетом оценки рисков выбора территории в пригородных зонах и сельской местности
23 Обобщенная экономико-математическая модель 119 относительной конкурентоспособности и доверия объектов малоэтажного жилищного строительства
Выводы по главе
ГЛАВА 3 Методические рекомендации по выбору 132 эффективного механизма развития проектов малоэтажного жилищного строительства
31 Анализ рисков инвестиционно-градостроительных 132 проектов коттеджной застройки, реализуемых градостроительной компанией
32 Комплексная оценка организационной надежности 144 градостроительной системы малоэтажного жилищного строительства (на примере реального проекта)
Выводы по главе

Введение:
Жилищный сектор России представляет собой одну из наиболее сложных и проблемных отраслей экономики народного хозяйства.
Жилищный фонд большинства городов РФ, который построен после 1950 г., обладает высокой степенью капитальности. Доля ветхого и аварийного жилищного фонда находится на уровне 1,2%, но по отдельным городам (например, Астрахань, Архангельск, Воронеж, Улан-Удэ и др.) достигает 3,2%, что, главным образом, связано с наличием зданий старой постройки и экстремальными природно-климатическими условиями. Наиболее распространенным типом квартир в городах являются двухкомнатные квартиры. Обеспеченность жильем находится на уровне 17-18,4 кв. м общей площади на человека.
Показатели капитальности, благоустройства и обеспеченности жильем не высоки, если сравнивать их с аналогичными в странах с развитой рыночной экономикой. Если производить группировку по качеству жилищного фонда во взаимосвязи с уровнем доходов населения, то можно констатировать, что ни в одной стране мира, где население имеет столь низкие доходы, как в России, оно не владеет таким благоустроенным и капитальным жилищным фондом. По уровню доходов населения мы приближаемся к странам с самыми низкими доходами, а по показателям качества жилищного фонда к странам со средними доходами и, может быть, несколько выше.
Из сказанного можно сделать один весьма существенный вывод: поскольку уровни доходов населения в среднесрочной перспективе увеличатся, значительная часть населения будет удовлетворять свои потребности в жилье как за счет пользования уже существующими жилыми зданиями и помещениями на рынке вторичного жилья, так и строительства многоквартирных и индивидуальных домов. Это, в свою очередь, означает, что приоритетное место в комплексе воспроизводственных мероприятий на обозримую перспективу должен занимать капитальный ремонт и малоэтажное индустриальное строительство.
Следует отметить, что наличие неблагоустроенного и полностью морально устаревшего жилищного фонда характерно даже для крупных городов, в частности — для многих центров субъектов федерации. Таким образом, для городов с длительным периодом градостроительной эволюции имеет место одновременное «наложение» двух существенных проблем -моральный износ самого жилищного фонда усугубляется низким уровнем благоустройства и инженерного обеспечения.
Проблема обеспечения российских граждан высококачественным доступным жильем является в настоящее время одной из самых актуальных. Она имеет глубокие исторические, социально-экономические, политические корни. Начиная с 2002 года, проблема обеспечения граждан высококачественным жильем стала решаться более успешно за . счет увеличения удельного веса ввода в действие жилых домов населением за свой счет (долевое строительство) и с помощью кредитов. Получило широкое распространение малоэтажное строительство коттеджных поселков, загородных домов в пригородах.
Необходимым условием развития жилищной сферы является совершенствование ее управления на федеральном, региональном и местном уровнях с использованием рыночных механизмов, разнообразием организационных форм и условий жилищного строительства с использованием инноваций в инвестиционной деятельности девелоперских компаний и др.
Учитывая, что процесс жилищного строительства весьма длительный и тесно связан с градостроительством и территориальным развитием, важнейшим инструментом обеспечения качественного роста жилья является использование свободных земельных участков в пригородных зонах и системы девелопмента компанией при реализации территориальных Программ, необходимых для решения задач по обеспечению граждан доступным жильем.
Прогнозирование жилищного строительства на федеральном и региональном уровнях позволяет увязать его с общими направлениями социально-экономического развития России и субъектов Российской Федерации. На этой базе могут обосновываться федеральные и региональные программы жилищного строительства и обеспечения жильем населения, в том числе за счет строительства многоквартирных городских домов и загородного индустриального строительства коттеджного типа.
Коттеджное индустриальное строительство имеет много разновидностей по типам домов. Самый распространенный из них - это деревянно-каркасный дом «сэндвич», который является наиболее теплосберегающим из существующих на сегодняшний день технологий, применяемых в практике индустриального малоэтажного строительства.
Автором был проведен сравнительный анализ расходов на эксплуатацию различных типов домов, по расходам на отопление и горячее водоснабжение (табл. 1.1).
Таблица 1.1.
Расход на отопление, горячее водоснабжение (ГВС)
Тип жилья Площадь, м2 Стоимость, руб. Стоимость, руб. / м 2 норматив льготная
Деревянно-каркасный коттедж 144.9 62.72 62.72 0.43
1-комн. квартира в кирпичном 5-ти этажном доме 32.8 126.40 18.99 3.85 /0.58
2-х комн. квартира в панельном 9-ти этажном доме 47.7 216.20 25.02 4.53 /0.53
Из табл. 1.1 видно, что расходы на отопление и ГВС в пересчете на 1м2 в деревянно-каркасных домах в 9 раз ниже нормативной стоимости расходов в многоэтажных каменных домах, которые практически отапливают окружающую среду.
Стоимость 1 кв.м. стены деревянно-каркасного дома в 1,3 раза дешевле стены из бруса, в 1,7 раза - пенобетонных блоков и в 2,2 раза - стены из кирпича, при одинаковой теплосберегающей способности. Деревянно-каркасные дома называют здоровым жилищем.
Возникновению идеи здорового жилища в Канаде, где впервые стала широко применяться деревянно-каркасная технология, способствовало растущее осознание того, что здоровье человека связано с окружающей его средой и экономикой. Преобладание деревянных каркасных домов на канадском и американском рынках жилья открыло многочисленные возможности для внедрения принципов здорового жилища в России. И, действительно, строительство домов с деревянным каркасом является экологическим и рациональным решением. Дерево - это воспроизводимый природный ресурс, который при правильном возобновлении и применении, повышает качество жизни, поддерживает природное равновесие и способствует развитию национальной экономики.
Рассмотрение принципов здорового жилища дает полное представление о многих возможностях, открывающихся на различных этапах строительства, начиная от расположения и ориентации дома до внутренней отделки и ландшафта. "Здоровое жилище" - это тема, дающая возможность ученым-градостроителям строительной отрасли и практикующим девелоперским фирмам вести постоянный поиск экологических и рациональных методов проектирования, строительства и эксплуатации. Идея здорового жилища основана на пяти принципах:
• здоровье жильцов;
• эффективное использование природных ресурсов;
• экологические требования к окружающей среде;
• экономия энергии;
• доступность жилья.
Каждый принцип здорового жилища состоит из нескольких связанных между собой элементов. Все они должны рассматриваться на стадии проектирования до начала строительства дома. Внедрение этих элементов в ходе строительства имеет особенно важное значение, обеспечивая переход от идеи здорового дома к реализации территориальных программ доступного жилья.
В рамках реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России» развитие рынка загородной недвижимости будет иметь поступательную тенденцию, так как это позволяет использовать индустриальный метод возведения малоэтажных домов общей площадью от 100м и выше, построенным по новым технологиям, имеющим невысокую себестоимость и соответственно доступную покупательскую способность граждан с использованием ими различных способов финансирования собственного жилья.
За последние 5-7 лет на рынке жилищной недвижимости появилось достаточное количество российских компаний, профессионально занимающихся реализацией проектов малоэтажного строительства. Среди них - девелоперские компании, использующие территориальный принцип управления градостроительным проектом на региональном уровне, при этом, на рынке жилья произошло перераспределение сил между отечественными и зарубежными компаниями такого типа.
Застройщик, который становится важнейшим участником инвестиционно-строительного проекта, заинтересован в его осуществлении и успешном достижении поставленной цели, поскольку является, как правило, будущим владельцем и пользователем результатов проекта. В ряд главных направлений деятельности девелоперской компании выдвигаются градостроительные, управленческие и экономические проблемы, поиск, формирование и использование различных материальных ресурсов и источников инвестирования.
Любые инвестиционно-строительные проекты имеют долгосрочный характер и приносят доход в течение относительно длительного периода. Как показали исследования, весь девелоперский цикл от зарождении идеи до завершения и реализации проекта для объектов реконструкции и обновления сложившейся территории составляет от 3 до 15 лет, для коттеджного строительства до 3-х лет. Этот срок зависит от характера и технологической сложности проекта, срока строительства, освоения производственных мощностей, окупаемости вложений экономической стабильности в стране и т.д.
Многообразие факторов и условий реализации проектов требует создания интегральных, многокомпонентных систем управления ими, способных реагировать на изменение каждого из значимых факторов, учитывать их взаимодействие и динамику изменения в пространстве и времени.
Однако, научно-методическая база применительно к подобного рода системам управления и методам оценки эффективности инвестиционно-строительных проектов, реализуемых в регионах России, разработана недостаточно.
Соответственно разработка и обоснование методов формирования эффективного механизма управления застройки на рынке объектов коттеджной недвижимости, охватывающих весь жизненный цикл проекта, тоже представляет требующую решения проблему, актуальную в научном и прикладном отношении. От ее решения во многом будет зависеть разрешение жилищной проблемы, а также обеспечение подъема и достижения высоких темпов роста экономики города, региона.
Автор исходит из того, что научно-методическая база управления инвестиционно-строительными проектами состоит в теоретическом и методическом обосновании в рыночных условиях такой конструкции управления, которая охватывала бы как проблему в целом, так и ее составляющие:
• зарождение идеи в виде проектных предположений и вариантов ее приложения;
• выбор на основе анализа наиболее оптимальной организационной структуры для реализации проекта;
• выявление комплекса проектных проблем и разработка рациональных решений (строительно-конструктивных, отвода земель в сложившейся застройке города и их наиболее рационального использования, учета всех видов ресурсов, по транспорту, коммуникациям и т.д.), формирующих организационно-производственную надежность системы в целом;
• реализацию инвестиционно-строительного проекта (то ли реконструкции и обновления микрорайона, квартала, то ли коттеджная застройка новых комплексов) и уточнение его параметров, связанное с изменением конъюнктуры;
• эксплуатацию введенных в действие объектов недвижимости, в том числе инфраструктурных.
В связи с вышеизложенным, научной гипотезой исследования является выбор эффективного механизма деятельности градостроительной компании при реализации территориальных программ доступного жилья за счет развития индустриальных методов малоэтажного коттеджного строительства в различных регионах с учетом оценки рисков и степени инвестиционной привлекательности территориального рынка жилищной недвижимости.
В рамках темы исследования объекты недвижимости рассматриваются не только как носители физических свойств, но и экономических свойств, так как каждый объект недвижимости имеет определенную стоимостную оценку и является источником дохода для собственника.
Пассивная политика и нерыночная ориентация местных властей, низкий уровень доходов населения, миграционный отток, низкие темпы строительства снижают уровень и спрос предложения на объекты недвижимости, что не способствуют развитию рыночных отношений на данной территории, сдерживают рост цен на объекты недвижимости.
Напротив, активная рыночная политика местных властей, высокий уровень доходов населения, высокие темпы развития бизнеса и предпринимательства и инвестиционная активность, рост темпов строительства, в том числе малоэтажного, опережающий рост спроса на объекты недвижимости создают благоприятные условия для развития рынка. Цены на объекты недвижимости быстро растут и затем стабилизируются на достаточно высоком уровне.
На рынке жилья (как на первичном, так и на вторичном) в настоящее время возникла ситуация, характеризуемая определенными диспропорциями. Она носит объективный характер и определяется:
• высокими ценами на недвижимость;
• ростом конкуренции на рынке жилья;
• многократным увеличением соотношения спроса над предложением;
• возможностью приобретения жилья сейчас только для слоев населения с высокими доходами.
В части решения этих проблем возможно за счет коттеджного строительства в пригородных зонах и сельской местности. Население осуществляет свой выбор такого жилища не только из экономических соображений, но и в соответствии с составом и структурой семьи, престижностью и экологичностью жилья, перспективными целями, связанными с типом выбираемого жилья и с другими изменениями.
Целью диссертационной работы является разработка и обоснование эффективных направлений осуществления пространственно-территориального развития объектов малоэтажного коттеджного строительства за счет индустриального и массового производства домов, а также внедрение методов экономического регулирования по формированию рынка доступного жилья.
Для достижения указанной цели исследований были поставлены и решены следующие задачи:
•проведен анализ тенденций развития строительства, закономерностей формирования основных направлений земельной и муниципальной жилищной политики на территориально-отраслевом уровне при реализации программ по обеспечению доступности жилья и улучшения жилищных условий населения;
•исследован процесс становления и развития отечественных девелоперских компаний на рынке малоэтажного жилищного строительства при реализации программ коттеджной застройки в пригородных зонах и сельской местности с учетом региональных особенностей;
• выявлены основные факторы и уровни конкурентоспособности девелоперской компании, занятой реализацией проекта «Малоэтажная Россия» с учетом территориально-региональных особенностей и опыта по осуществлению крупных проектов малоэтажного жилищного строительства;
• разработаны показатели оценки доверия участников градостроительных проектов и имитационная модель выбора рационального варианта управления коттеджной застройкой;
• проведен анализ рисков пространственно-территориального развития коттеджной недвижимости и участников, что позволило оценить резервы и инвестиционную привлекательность территории муниципального образования;
•разработаны методические основы градостроительного планирования и комплексной оценки организационной надежности малоэтажного коттеджного строительства с учетом перспективы его экономического роста и региональной стратегии продвижения инновационной строительной продукции.
Постановка перечисленных задач и взаимосвязь результатов их решения предопределили логику и последовательность проведения исследования.
Объектом исследования является малоэтажное домостроение как основа градостроительной стратегии обеспечения населения России доступным и комфортным жильем.
Предметом исследования является совокупность градостроительных, организационно-производственных, экономических отношений и технологических процессов, происходящих на территориально-региональном рынке малоэтажного жилищного строительства.
Теоретической и методологической основой исследования являются положения общей теории систем, современные теории и фундаментальные труды отечественных и зарубежных ученых по актуальным проблемам градостроительства, организации, содержания и управления недвижимостью, законодательные акты Российской Федерации и нормативные документы, определяющие стратегию развития жилищного строительства страны. В процессе исследования использованы методы системного, логического, корреляционно-регрессионного, экономико-статистического, математического и имитационного моделирования, экспертных оценок, использованы результаты анализа управления градостроительным планированием и производственным потенциалом предприятий стройиндустрии и организаций-застройщиков различных форм собственности.
Достоверность исследования основывается на применении статистических методов анализа и прогнозирования градостроительных - процессов, использовании репрезентативного объема статистических данных строительных предприятий и управляющих организаций, представляющих: обширный массив информации по исследуемой проблеме, использовании действующих государственных актов, регулирующих экономику отрасли в целом, а также внедрении результатов исследования в практику жилищного малоэтажного строительства.
Практическая значимость работы состоит в возможности использования предлагаемых методических разработок и рекомендаций, позволяющих путем государственного и муниципального участия в инвестиционных процессах осуществить комплекс градостроительных, организационно-управленческих мер и конкретных технологий, направленных на стимулирование инвестиционно-строительной деятельности в сфере малоэтажного домостроения. Результаты исследования применимы в работе проектных и строительных организаций, в деятельности муниципальных образований при формировании инфраструктуры поселений, а также в учебном процессе строительных вузов.
Теоретические результаты исследования используются в преподавании учебных курсов «Научные проблемы градостроительства при малоэтажной застройке», «Пространственно-территориальное развитие недвижимости» и
Управление проектами в строительстве» и в Московском государственном строительном университете для специальностей «Городское строительное хозяйство» и «Экспертиза и управление недвижимостью».
Практическая значимость работы также заключается в том, что теоретические выводы и практические рекомендации, полученные в результате исследования, могут быть использованы при формировании региональной жилищной политики администрациями субъектов Российской Федерации.
Научная новизна исследования заключается в разработке и обосновании автором методических положений градостроительной стратегии, способствующей решению жилищной проблемы в России с использованием малоэтажного домостроения на территориальных рынках коттеджного жилья с привлечением девелоперских компаний, включающей переход на новые принципы землеотвода в пригородных зонах и сельской местности, инфраструктурного обеспечения строящихся поселений, развития индустриальной технологии и крупномасштабного производства экономных, подготовленных к сборке и установке жилых зданий и комплексов.
Научные результаты, полученные автором, состоят в следующем:
1. Исследованы особенности формирования основных направлений земельной и жилищной политики на территориально-отраслевом уровне по обеспечению населения доступным жильем, проанализированы тенденции развития рынка доступной жилищной недвижимости.
2. Сформированы методические положения по формированию эффективного механизма функционирования и развития градостроительных проектов коттеджного строительства, основанные на системном подходе к их развитию и использованию инноваций с учетом состояния и требования рынка.
3. На основе сравнительного технико-экономического анализа установлена целесообразность индустриального массового производства модульных домов как одного из способов решения проблемы скорейшего обеспечения населения доступным жильем.
4. Разработана концепция стратегии создания и развития подотрасли индивидуального деревянного домостроения на базе модульных технологий, опирающейся на формирование технологической структуры целостного процесса создания малоэтажного деревянного жилья от производства строительных материалов до монтажа домов на площадке потребителя-домохозяйства.
5. Разработаны методические рекомендации и основные целевые параметры стратегического развития объектов малоэтажного жилищного строительства с учетом принципов системного производственного планирования и организационной надежности, - отвечающие-- современным требованиям рынка.
Основные научные результаты, полученные лично автором состоят в развитии теоретических градостроительных основ управления на региональном рынке строительства жилья, а также разработке практических рекомендаций в сфере малоэтажного жилищного строительства, совокупность которых представляется возможным квалифицировать как решение научной проблемы, имеющей народнохозяйственное значение для регионов России.
На защиту выносятся:
1. Методические положения по формированию эффективного градостроительного механизма функционирования территориальных рынков малоэтажного жилищного строительства с участием муниципальных органов власти, застройщиков и населения.
2. Система оценочных показателей по инновационной номенклатуре коттеджной готовой строительной продукции, количеству, качеству, времени, цене и уровню доверия потребителей на всех этапах инвестиционно-градостроительного жизненного цикла.
3. Методические основы обеспечения конкурентоспособности коттеджной строительной продукции и территориальной градостроительной привлекательности реализации проектов коттеджной застройки.
4. Методические рекомендации по повышению эффективности функционирования градостроительных проектов коттеджной застройки на территориальных рынках малоэтажного строительства с учетом оценки организационной надежности и рисков.
Апробация и внедрение результатов исследования:
Основные материалы исследования были представлены в публикациях и докладах на научно-технических конференциях в 2007 и 2008 гг., на ежегодной научно-практической конференции профессорско-преподавательского состава и студентов.
Публикации: По теме диссертации автором опубликовано 5 работ общим объемом 3,28 п.л.
Объем и структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка и приложений.